都市の発展に伴い、住宅地の造成や商業施設の建設が進められますが、こうした開発には法律による規制が伴います。
その中でも、都市計画法における「開発行為」と「開発許可」は、適正な都市づくりを進めるための重要な制度です。
しかし、「開発行為とは何か？」「開発許可が必要なケースとは？」といった疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
本記事では、都市計画法に基づく開発行為と開発許可の基本的な仕組み、許可の必要条件、申請手続きの流れなどを、わかりやすく解説します。
都市計画法における「開発行為」とは？
都市計画法では、都市の無秩序な拡大を防ぎ、計画的な開発を推進するために「開発行為」を定義し、一定の基準を設けています。
開発行為の定義
開発行為とは、都市計画法第4条第12項に定められた「主として建築物の建築または特定工作物の建設を目的として行われる土地の区画形質の変更」のことを指します。
具体的には、次のようなケースが該当します。
- 住宅地や商業地の造成
- 道路や公園を伴う大規模な土地開発
- 産業団地の整備
開発行為に該当しないケース
ただし、以下のような場合は開発行為には該当しません。
- 農業や林業のための土地改変
- 道路や公園などの公共施設の整備（特定の条件下で）
- 一定規模以下の土地造成（自治体の基準による）
開発行為には開発許可が必要？
都市計画区域内では、原則として開発行為を行う場合に「開発許可」が必要になります。
これは、都市の計画的な発展を目的としており、無秩序な開発や環境破壊を防ぐための重要な制度です。
開発許可が必要なケース
次のような開発行為を行う場合、都道府県知事または市町村長の開発許可が必要になります。
- 市街化区域で1,000㎡以上の開発
- 市街化調整区域での開発（原則許可が必要）
- 非線引き都市計画区域で3,000㎡以上の開発
- 準都市計画区域での一定規模以上の開発
開発許可が不要なケース
一方で、以下の場合は開発許可を受けずに開発行為を行うことができます。
- 都市計画事業の一環として行う開発
- 公共施設の整備を目的とした開発
- 国や地方公共団体が行う一定規模以下の開発
開発許可の申請手続き
開発行為を行う際には、適切な手続きを経て開発許可を取得する必要があります。
ここでは、一般的な申請の流れを紹介します。
① 事前相談
開発許可を取得する前に、自治体の都市計画課などに相談し、開発計画の適否を確認します。
この段階で、許可の要否や審査基準などについて説明を受けることができます。
② 申請書の提出
開発許可申請書を作成し、必要書類とともに自治体に提出します。
必要な書類には以下のようなものがあります。
- 開発行為の概要説明書
- 開発区域の位置図・現況図
- 設計図書（造成計画や排水計画など）
- 事業計画書
③ 審査・協議
自治体は申請内容を審査し、都市計画法や環境保全基準に適合しているかを判断します。
必要に応じて、関係機関との協議が行われることもあります。
④ 許可の取得
審査に通過すると、開発許可が交付されます。
許可の内容を厳守し、開発工事を進める必要があります。
⑤ 工事着工・完了届
許可後に工事を開始し、開発行為が完了したら自治体へ完了届を提出します。
この際、開発許可の条件が適切に履行されたかの確認が行われます。
開発許可を受ける際の注意点
開発許可を取得する際には、以下の点に注意が必要です。
法令・条例の遵守
都市計画法だけでなく、地方自治体の条例や建築基準法など、関連する法令を遵守する必要があります。
環境への配慮
開発に伴い、周辺の自然環境や景観への影響が懸念されることがあります。
環境アセスメントが求められるケースもあるため、事前に確認が必要です。
近隣住民との調整
開発計画によっては、周辺住民の生活環境に影響を及ぼす可能性があります。
トラブルを防ぐために、事前に説明会を開くなどの対応を行うことが望ましいです。
まとめ
都市計画法における「開発行為」と「開発許可」は、都市の秩序ある発展を目的とした重要な制度です。
開発行為を行う際には、事前に開発許可が必要かどうかを確認し、適切な手続きを踏むことが求められます。
また、環境や地域住民への影響を考慮しながら、計画的な開発を進めることが重要です。
都市の未来を形作る開発行為を適正に行うために、本記事が参考になれば幸いです。