都市計画法における「用途地域」は、都市の適切な発展を促すために土地の利用を制限する制度です。住居専用地域、商業地域、工業地域など13種類に分かれ、それぞれ建築できる建物や用途が異なります。
この記事では、用途地域の基本概念、13種類の用途地域の特徴、指定の仕組み、メリット・デメリット、実際の活用事例についてわかりやすく解説します。都市計画や不動産に関心がある方、宅建試験の学習をしている方は、ぜひ参考にしてください。
【用途地域とは？】
用途地域とは、都市計画法に基づき、特定の地域でどのような建物を建てられるかを制限する制度です。これにより、住宅街、商業地、工業地などの土地利用が整理され、無秩序な都市開発を防ぐ役割を果たします。
● 用途地域の目的
- 住環境の保護（住宅地に工場などを建てられないようにする）
- 産業の発展（商業・工業用地の明確化）
- 土地の有効活用（適切なゾーニングで効率的に活用）
【市街化区域と用途地域の関係】
● 市街化区域とは？
市街化区域とは、都市計画法に基づいて「すでに市街地を形成している地域」または「今後10年以内に優先的に市街化を進める地域」として指定されたエリアです。市街化を計画的に進めるため、建築物の種類や用途を制限する用途地域が指定されます。
● 市街化区域と用途地域の関係
用途地域は、基本的に市街化区域内に設定されます。市街化区域は都市計画の中で明確に「市街地として発展させるべきエリア」とされており、そのエリアの用途を細かく区分するために用途地域が設けられます。
【関係のポイント】
✅ 市街化区域には必ず用途地域が定められる
✅ 用途地域の種類により、建築できる建物の用途が制限される
✅ 計画的な市街地形成のため、用途地域ごとに建築物の高さや密度が決まる
● 市街化調整区域との違い
一方、市街化調整区域は「市街化を抑制すべきエリア」であり、基本的に用途地域は指定されません。このため、市街化調整区域では原則として建築物の新築や大規模開発が制限されます。
【市街化区域と市街化調整区域の比較】
| 項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 用途地域の設定 | あり（必須） | なし（原則不要） |
| 建築規制 | 用途地域ごとに制限あり | 原則として新規開発不可 |
| 都市計画の目的 | 市街化を促進 | 市街化を抑制 |
| 許可が必要な建築 | 一般的な建築が可能 | 例外的な用途のみ許可（農業施設など） |
【用途地域の13種類とその特徴】
用途地域は、大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類され、さらに細かく13種類に分かれています。
1. 住居系用途地域（7種類）
住宅を中心とした地域で、住環境を保護するために厳しい制限があります。
- 第一種低層住居専用地域
→ 低層住宅のための地域。建物の高さ制限が厳しい。 - 第二種低層住居専用地域
→ 第一種とほぼ同じだが、小規模な店舗や事務所の建築が可能。 - 第一種中高層住居専用地域
→ 中層マンションが建築可能。低層住居専用地域よりも建物の高さ制限が緩い。 - 第二種中高層住居専用地域
→ 第一種よりもさらに店舗や事務所の建築がしやすい。 - 第一種住居地域
→ 住宅を中心としつつ、小規模な商業施設や事務所も許容。 - 第二種住居地域
→ 第一種よりも広い範囲で商業施設が建築可能。 - 準住居地域
→ 幹線道路沿いなどに設定され、住宅だけでなく、自動車関連施設や店舗も建築可能。
2. 商業系用途地域（2種類）
商業活動を中心とした地域で、住居系と比べて建築制限が緩い。
- 近隣商業地域
→ 住宅街の周辺に設定され、日用品店や飲食店などが建設可能。 - 商業地域
→ 大規模な商業施設やオフィスビルが建設できる。住宅も建築可能。
3. 工業系用途地域（3種類）
工場や倉庫が主に建築される地域で、騒音や環境への配慮が重要。
- 準工業地域
→ 住宅と工業のバランスを取る地域。住居も建設可能だが、騒音のある施設も許可される。 - 工業地域
→ ほぼすべての工場が建設可能。住宅の建築は制限される。 - 工業専用地域
→ 住宅や商業施設の建設が一切禁止される、工場専用の地域。
【用途地域の指定方法と変更の仕組み】
用途地域は、各自治体が都市計画法に基づいて指定します。指定の際には、地域の特性や将来の発展計画を考慮しながら決定されます。
● 指定の流れ
- 都市計画決定：都道府県や市町村が用途地域を定める
- 公示：住民に告知し、意見を募集する場合もある
- 適用：用途地域が正式に適用され、建築制限が発生
● 用途地域の変更
- 市街化の進行：住宅地が増えれば、住居系の用途地域に変更されることがある。
- 都市再開発：再開発により、商業系用途地域への変更が行われるケースもある。
- 住民の要望：地域の発展に応じて用途地域の見直しが行われることも。
【用途地域のメリット・デメリット】
● メリット
✅ 住環境の保護：住宅地に工場などが建たず、生活環境が守られる。
✅ 土地の適正利用：都市計画に沿った適切な土地利用が可能。
✅ 不動産価値の安定：商業・工業施設が乱立せず、地域の価値が守られる。
● デメリット
❌ 開発の自由度が低い：用途が厳しく制限され、自由に建築できない。
❌ 用途変更が難しい：用途地域の変更には長い手続きが必要。
❌ 新規ビジネスの制限：開業したい業種によっては適した土地が限られる。
【用途地域の活用事例】
① 住宅地での不動産投資
低層住居専用地域では、閑静な住宅街を形成できるため、戸建てやアパート経営が安定しやすい。
② 商業地域の活用
商業地域では、オフィスビルやショッピングモールが建設可能で、大きな投資が期待できる。
③ 準工業地域でのビジネス展開
住宅と工業のバランスが取れる準工業地域では、小規模な工場や倉庫を活用した事業が行いやすい。
【まとめ】
都市計画法の用途地域は、都市の発展と住環境の保護を両立させる重要な制度です。13種類の用途地域にはそれぞれの特徴があり、土地の用途が明確に定められています。
不動産投資やビジネスを考える際には、用途地域の知識が欠かせません。用途地域のメリット・デメリットを理解し、適切に活用することで、より効果的な都市開発や不動産運用が可能となります。