宅建試験に出る「農地法」をやさしく解説！抑えておきたい重要ポイントと頻出論点

宅建試験で意外とつまずきやすい分野の一つに「農地法」があります。
「都市部では関係なさそう」と思って軽く見てしまいがちですが、出題頻度は高く、理解があいまいだと得点を落としやすい科目です。
この記事では、農地法の基本的な構造から、試験に出やすいポイント、覚えておくべき用語や数値などを丁寧に解説していきます。
初学者にもわかりやすいように構成していますので、ぜひ最後まで読んで、得点源にしていきましょう！

農地法とは？目的と位置づけを理解しよう

農地法は、その名のとおり「農地」を対象とした法律です。
日本では戦後、食糧不足や農地の適正な利用を目的に「農地改革」が行われ、その流れで昭和27年に農地法が制定されました。
農地法の目的は以下のとおりです。

耕作者の地位の安定
農業生産力の維持と向上
農地の無秩序な転用の防止

このように、農地法は「農地を守る」ことを大前提にしています。
不動産の売買に関係する法律ではありますが、他の民法や宅建業法とは違い、「公益性」がとても強い法律なのが特徴です。

農地の定義とは？ポイントは「現況主義」

試験でまず押さえたいのが「農地の定義」です。
農地法では、次のように定義されています。

農地とは、耕作の目的に供される土地のこと（農地法第2条）

ここでのポイントは、「現況主義」です。
つまり、登記簿上の地目に関係なく、実際に耕作されていればそれは農地とみなされます。

たとえば、登記上は「宅地」でも、畑として使っていれば農地扱いになります。
この点を理解しておくと、問題文でひっかけてくるパターンにも対応できます。

農地の売買・貸借には許可が必要

農地を売買したり、貸し借りしたりする場合には、農地法の許可が必要です。
この許可には3つの種類があり、それぞれ適用される場面が異なります。

■ 第3条許可（農地を農地のまま売買・貸借）

農地を農地として、耕作者が変わる場合に必要です。
たとえば、農地を他の農家に売却・賃貸する場合など。

許可権者：農業委員会または都道府県知事（市町村により異なる）
ポイント：農地→農地の形のままの権利移動

■ 第4条許可（自分の農地を転用）

たとえば、自分の農地を駐車場や住宅用地に転用する場合に必要です。

許可権者：都道府県知事など
ポイント：所有者は変わらないが、農地以外に使う

■ 第5条許可（売買＋転用）

農地を他人に売ったうえで、その人が転用するケース。
たとえば、不動産業者が農地を買って宅地に開発する場合などです。

許可権者：都道府県知事など
ポイント：所有権が移転し、しかも転用される

このように、農地の売買や転用には必ず「許可」が絡みます。
許可を得ずに勝手に売買・転用してしまうと、契約そのものが「無効」になる点も押さえておきましょう。

許可の例外：農用地区域内農地

農地にはさらに「農用地区域内農地」というものがあります。
これは、市町村の農業振興地域整備計画で定められた農地のことです。

この農地は特に保護されていて、原則として転用ができません。
もし転用したい場合は、農振法に基づく「用途変更」の手続き→農地法上の許可という二段階のステップが必要です。

試験ではこの「二重の許可手続き」も出題されやすいポイントです。

権利取得の時期は「許可の日」

農地の売買などでよく出題されるのが、権利移転の時期です。
農地法では、たとえ契約が成立していても「許可が下りて初めて効力が生じる」仕組みになっています。
これは、「停止条件付き契約」と考えておくと理解しやすいです。

例：AがBに農地を売却する契約を結んだとしても、農地法の許可が下りるまでは効力が発生しません。

無断転用の罰則もあるので要注意

農地を無断で転用した場合、農地法では罰則も設けられています。

3年以下の懲役または300万円以下の罰金
工事の中止命令や原状回復命令

これらの罰則は、農地の保護を重視する法律ならではの厳しさです。
また、行政処分としての是正措置や命令違反にはさらに厳しい制裁が科されることもあります。

宅建試験で狙われやすいポイントまとめ

最後に、宅建試験でよく問われるポイントを整理しておきましょう。

項目	内容
農地の定義	実際に耕作されている土地（現況主義）
許可の種類	第3条（農地→農地）、第4条（自己転用）、第5条（他人に売って転用）
許可のない契約	無効となる（停止条件付き）
農用地区域内農地	転用不可。用途変更→農地法許可の2段階
許可の権限者	原則、都道府県知事。ただし第3条は農業委員会も
無断転用	懲役・罰金などの罰則あり