【宅建試験対策】区分所有法の基本と押さえるべきポイント

宅建試験では、民法や宅建業法に加えて「区分所有法」も出題される重要な法律のひとつです。
特にマンションの購入や管理に関係する部分として、実務でもよく出てくるこの法律は、正確な理解が求められます。

この記事では、区分所有法の基本的な仕組みから、宅建試験に出やすいポイントまでをわかりやすく解説します。
「共用部分と専有部分の違い」「管理組合や規約のルール」「議決権の考え方」など、混同しやすい部分も丁寧に整理していますので、試験勉強中の方はもちろん、実務で関わる方にも役立つ内容になっています。

区分所有法とは？

区分所有法は、正式には「建物の区分所有等に関する法律」と呼ばれ、主にマンションのような一棟の建物を複数の人が所有する場合のルールを定めた法律です。

一戸建てとは違い、マンションは「1つの建物を多くの人が所有」する構造のため、専有部分（自分の部屋）と共用部分（廊下やエレベーターなど）という考え方が必要になります。

この法律では、次のようなルールを定めています。

区分所有法は、個々の所有者同士がスムーズに共同生活を送るための「ルールブック」とも言えます。

宅建試験で頻出なのが、「専有部分」と「共用部分」の違いです。

これは各区分所有者が所有する「部屋（住戸）」のことです。
壁や床、天井で仕切られていて、構造上独立して使える部分が専有部分となります。
したがって、自分の専有部分は原則として自由に使用・修繕が可能です。

エントランスや階段、廊下、エレベーター、外壁など、複数の所有者が共同で利用する場所が「共用部分」です。
共用部分はすべての区分所有者の共有財産となり、勝手に使用・変更することはできません。

特に注意したいのは、「バルコニー（ベランダ）」です。見た目は自分だけが使っているように思えても、実際は共用部分として扱われるケースが多いです。

バルコニーや駐車場など、共用部分の中でも特定の所有者だけが使用できるように定められた権利が「専用使用権」です。

これは「規約」で定める必要があります。
規約とは、区分所有者全員の生活ルールをまとめたものです。マンションごとに違いがあるため、規約の内容には必ず目を通す必要があります。

たとえば、以下のような内容が規約に定められます：

このように、規約はマンションでの生活に大きく関わるものであり、また宅建試験でも「規約で定めることができる事項」が出題されることがあるため、チェックは必須です。

マンションの運営に欠かせないのが「管理組合」です。

管理組合とは、すべての区分所有者で構成される団体で、共用部分の維持管理や、マンション全体の運営方針を決める役割を担っています。

管理者はこの管理組合の代表者で、理事長のような立場です。

このあたりのルールも試験でよく問われます。

マンションの重要事項を決めるには「集会（いわゆる総会）」が開かれ、そこでの議決によって意思決定がなされます。

区分所有者は、持分割合に応じて議決権を持ちます。
つまり、専有部分が大きい人ほど議決権が大きくなるケースがあるということです。

以下のように、議案の重要度によって決議に必要な賛成数が異なります：

この決議方法は数字で覚えておくと、試験で得点しやすいポイントです。