宅建士試験において重要な得点源のひとつが、「宅地建物取引業法」に含まれる8種制限です。これは、宅建業者が守らなければならないルールのうち、特に消費者保護の観点から厳しく制限されている項目です。主に広告のルールやクーリングオフ、契約の解除、手付金の制限などが含まれています。試験では毎年出題される重要テーマであり、理解が曖昧なままだと得点を落としかねません。この記事では、宅建士試験対策として「8種制限」の内容をわかりやすく解説し、覚えておくべきポイントや押さえるべきキーワードについて詳しく紹介します。
広告に関する制限（誇大広告の禁止）
宅建業法では、消費者を守るために広告の内容に関する厳しいルールが設けられています。
特に重要なのが「誇大広告の禁止」です。
例えば、「絶対に儲かる」「将来必ず値上がりする」といった断定的な表現はNGです。現実と異なる表示や、根拠のない数値、事実よりも著しく有利に見せるような広告は違反となります。
また、「未完成物件の広告」については、建築確認が下りたあとでないと広告を出すことができません。完成前であっても、「販売広告」は一定の要件を満たさなければならず、法に反すると業務停止命令などの厳しい処分を受ける可能性があります。
試験対策としては、「いつ広告できるのか」「どんな表現がアウトなのか」を事例とともに覚えておくとよいでしょう。
クーリングオフ制度
クーリングオフは、訪問販売や電話勧誘など、いわゆる「不意打ち的取引」に対して消費者を保護するための制度です。宅建業者との取引にも適用される場面があります。
たとえば、宅建業者の事務所以外で契約をした場合（自宅・喫茶店など）、買主は契約後8日以内であれば書面により無条件で契約を解除することができます。これが「クーリングオフ」です。
注意点として、以下のようなケースではクーリングオフは適用されません。
- 宅建業者の事務所で契約した場合
- 買主が宅建業者である場合
- 買主が自ら申し出て業者の事務所以外で契約したとき（自主的に来店したと判断される場合）
この制度が適用されるかどうかは「契約場所」が鍵になるため、設問では契約の場面描写に注目しましょう。
手付金の制限
手付金についても、宅建業法では金額や保全措置に制限が設けられています。
まず、手付金の額について、売買価格の20％を超える額を受け取ることはできません。例えば、物件価格が3000万円であれば、最大600万円までしか手付金として受領できません。
さらに、完成前の物件については、手付金を受領する際には保全措置（保証保険契約や銀行による保証など）を講じる必要があります。これに違反すると、業者は行政処分の対象となります。
試験対策としては、「手付金は売買価格の何％まで？」「保全措置が必要になるのはどんな場合？」を具体例と共に覚えておきましょう。
契約解除に関する制限
宅建業法では、売主（宅建業者）側の解除権にも制限が設けられています。
たとえば、手付解除については、相手方が契約の履行に着手するまでは、手付金を放棄または倍返しすることで解除が可能です。しかし、一度でも履行に着手すると、手付解除はできなくなります。
また、宅建業者が宅地・建物を売る場合、相手方がローン特約を付けていたにも関わらず、ローンが通らなかったという理由で契約を解除しようとしたときには、「あらかじめ書面で定めていた場合に限り」解除可能です。
このように、「解除できる条件」や「手付解除の効力が失われるタイミング」など、細かい規定が頻出ポイントです。
自ら売主となる場合の制限（8種制限の核心）
8種制限とは、宅建業者が「自ら売主」となって宅地や建物を販売する場合に限って適用される特別なルールです。以下の8つがその対象です。
- 手付金等の額の制限
- 手付金等の保全措置
- クーリングオフの適用
- 割賦販売における所有権留保等の制限
- 割賦販売における期限の利益の喪失に関する制限
- 損害賠償額の予定の制限
- 違約金の制限
- 担保責任の特約制限
例えば、6番目の「損害賠償額の予定の制限」では、売買代金の2割を超える損害賠償額をあらかじめ定めてはいけないとされています。同様に、違約金も売買代金の2割を超えると無効です。
試験では、「宅建業者が売主で買主が一般消費者」の構図が登場する問題が出題されます。このパターンのときに、上記8つの制限が有効になることを押さえておきましょう。
違反した場合の罰則と処分
宅建業法に違反した場合、業者には以下のような罰則・処分が科されます。
- 指示処分：比較的軽度な違反に対して出されます。
- 業務停止処分：一定期間、営業活動ができなくなります。
- 免許取消し処分：重大な違反や再三の違反があると、宅建業者としての免許が取り消されます。
たとえば、虚偽広告や手付金の制限違反など、8種制限に関する違反は原則として「業務停止処分」の対象となり得ます。
試験では、違反内容と処分の種類をセットで問われるケースもあるため、何がどこまでの処分につながるかも確認しておきましょう。
まとめ
8種制限は、宅建業者が消費者に対して不当な契約や取引を持ちかけないようにするための重要なルールです。試験では頻出項目であり、確実に得点するためには、制限内容をしっかり理解しておく必要があります。
特に、「宅建業者が自ら売主である場合に限定される」という条件を忘れずに、個々の項目（手付金、クーリングオフ、広告制限など）を具体的に押さえましょう。過去問や予想問題を活用して、実践的に知識を深めることが合格への近道です。