宅建試験では毎年「都市計画法」や「建築基準法」と並んで、土地区画整理法も頻出の出題範囲となっています。なじみの薄い法律かもしれませんが、ポイントを押さえれば得点源になる分野です。この記事では、土地区画整理法の基本的な仕組みから、宅建試験に出やすい論点、そして具体的な覚え方のコツまでわかりやすく解説します。短期間で効率よく学習するために、ぜひ参考にしてください。
土地区画整理法とは何か？
土地区画整理法とは、土地の形や道路の配置を整えることで、街づくりを計画的に進めるための法律です。目的は主に以下の3点です。
- 公共施設（道路・公園など）の整備
- 土地の利用価値を高める
- 街全体の利便性や景観の向上
土地をそのままにしておくのではなく、区画をきれいに分け直して、新しい道路や公園をつくることで、都市開発や再開発をスムーズに進められる仕組みです。
宅建試験で問われる「換地」とは？
試験で最もよく出るのが、「換地（かんち）」の仕組みです。これは、もとの土地の持ち主に、整備後の新しい土地（換地）を割り当てる制度です。
ポイントは以下の3つ
- 従前地（じゅうぜんち）：区画整理前の土地
- 換地：区画整理後に新しく割り当てられる土地
- 換地処分：新しい土地の権利が正式に成立する手続き（重要！）
宅建では「換地処分の時期」や「従前の地役権の取り扱い」など細かく問われます。
換地処分と効力の発生時期
換地処分のタイミング
換地処分は、施行者が「○月○日から換地処分を行います」と公告を出した日から効力が発生します。
効力の内容
公告があると、以下の効力が発生します。
- 換地の所有権が正式に移る
- 従前地に設定された地役権や抵当権は、原則として換地に引き継がれる
- 換地処分後は、従前地の権利は消滅する
仮換地とは？試験で出やすいポイント
宅建試験でよく問われるのが、「仮換地（かりかんち）」という制度です。これは最終的な換地処分の前に一時的に使用できる土地のことです。
仮換地の特徴
- 本来の土地の代わりに、仮の土地を使えるようになる
- 所有権は移らないが、使用収益が可能
- 所有者が自分で建物を建てることも可能（ただし施行者の許可が必要）
「仮換地＝仮だけど実質的に使える土地」と覚えておきましょう。
土地区画整理事業の施行者とは？
施行者（せこうしゃ）とは、区画整理事業を実際に進める人や団体のことです。
主な施行者の種類
- 地方公共団体（市町村など）
- 土地区画整理組合
- 市街地再開発組合
- 都市再生機構（UR都市機構）
この中で重要なのが「土地区画整理組合」です。これは、地権者が主体となってつくる団体で、換地計画や施行を行います。
宅建試験で狙われる！細かい条文ポイント
宅建試験では、以下のような細かい論点が問われます。
- 換地計画は、都道府県知事の認可が必要
- 換地処分が行われると、登記がなくても効力が生じる
- 仮換地でも、建物を建てる場合は施行者の許可が必要
- 仮換地指定中の従前地は、使用できなくなる
- 土地区画整理組合は、認可法人
これらは一問一答形式で出されることが多く、うろ覚えだとひっかけ問題に引っかかることもあります。
土地区画整理法の覚え方のコツ
土地区画整理法は条文が難しく感じるかもしれませんが、覚え方にはコツがあります。
- 「換地＝交換された土地」とイメージする
- 「仮換地＝実際に使えるけど所有権なし」と区別する
- 「換地処分＝本決まり、公告日で効力発生」と覚える
- 「地役権や抵当権も一緒に引き継がれる」ことを忘れない
語呂合わせや図解を使うとさらに記憶に残りやすくなります。
まとめ：土地区画整理法は「整理して得点」すべき分野！
土地区画整理法は、一見とっつきにくい法律ですが、試験では「知っているかどうか」で差が出る分野です。今回紹介したように、
- 基本用語（換地、仮換地）
- 処分のタイミング（公告日がカギ）
- 所有権や権利の変化
などをしっかり押さえておけば、得点源に変えることが可能です。
宅建試験対策としては、過去問を繰り返し解きながら、曖昧な知識をひとつひとつクリアにしていきましょう。