都市計画法に基づいて定められる「都市計画区域」は、計画的なまちづくりを進めるために設けられたエリアです。都市の発展や土地利用の適正化を図るために、さまざまな制限やルールが適用されます。しかし、「そもそも都市計画区域とは何か？」「どんな種類があるのか？」と疑問に思う人も多いのではないでしょうか。
この記事では、都市計画区域の基本的な概念から、指定の基準、種類、開発に関するルールまでをわかりやすく解説します。都市開発や不動産に関心がある方は、ぜひ最後までご覧ください。
「都市計画区域」とは、都市計画法に基づいて国や地方自治体が指定するエリアで、計画的なまちづくりを行うために定められます。都市の無秩序な発展を防ぎ、住環境の整備やインフラ整備を効率的に進めることが目的です。
都市計画区域を指定する主な理由は以下のとおりです。
都市計画区域には、大きく分けて以下の3種類があります。
市街化を進めるエリアで、住宅や商業施設などの建設が積極的に行われます。この区域では、都市計画に基づいた開発が推進され、建築基準法による用途地域の指定が行われることが特徴です。
逆に、市街化を抑制するエリアです。農地や森林を保全することが目的で、原則として新たな開発は認められません。ただし、例外的に開発許可を受ければ建築が可能な場合もあります。
市街化区域と市街化調整区域の区分（線引き）がされていないエリアです。地方の中小都市や都市周辺部に見られ、開発に関する規制が比較的緩やかですが、それでも都市計画に基づいた土地利用が求められます。
都市計画区域の指定には、以下のような基準が考慮されます。
一定の人口規模を持つ都市や、その周辺地域が対象になります。将来的に発展が見込まれる地域も含まれることがあります。
すでに都市としての発展が進んでいるか、または今後開発が進むと予想される地域が対象です。
商業・工業が発展しているか、主要な交通網（鉄道・高速道路など）が整備されているかどうかも、指定の判断材料となります。
都市計画を適切に運用できる行政の管理体制があるかも重要な要素となります。
都市計画区域では、開発や建築に関してさまざまなルールが定められています。主なポイントを見ていきましょう。
都市計画区域内では、用途地域が指定されており、建築できる建物の種類が決まっています。
市街化調整区域では、原則として開発行為は禁止されていますが、特例として許可を受ければ開発が可能なケースもあります。
建物の高さ制限や敷地面積の制限など、建築基準法のルールに従わなければなりません。
都市計画区域に指定されていないエリアは、「都市計画区域外」と呼ばれます。このエリアでは、都市計画法の規制が適用されず、比較的自由に開発が可能です。しかし、無秩序な開発が進む可能性があり、インフラ整備の遅れや環境問題が発生するリスクもあります。
自治体の都市計画課や、各市町村のホームページで確認できます。また、不動産登記や土地台帳にも記載されていることが多いです。
原則として不可ですが、既存宅地や特例許可が認められる場合もあります。事前に自治体に相談することをおすすめします。
市街化区域は計画的な開発を進めるエリアですが、非線引き都市計画区域では、開発規制が比較的緩やかです。ただし、どちらも都市計画の方針に従う必要があります。
都市計画区域は、都市の適正な発展と住環境の向上を目的に設定されるエリアで、市街化区域・市街化調整区域・非線引き都市計画区域の3種類があります。開発や建築に関するルールが細かく定められており、用途地域や開発許可の有無などを確認することが重要です。
土地の利用や開発を考えている方は、自分の土地がどの区域に属するのかをしっかり調べ、ルールを守った適切な活用を心がけましょう。